Sparda-Wohnstudie 2026: Werden Häuser bald günstiger?

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, hofft vielleicht auf sinkende Preise. Schließlich werden immer mehr Menschen älter – und viele besitzen Wohneigentum. Kommen in den nächsten Jahren deshalb mehr Häuser auf den Markt? Und wird der Traum von den eigenen vier Wänden dadurch für mehr Menschen erschwinglich? Die Wohnstudie 2026 des Verbandes der Sparda-Banken zeigt: So einfach ist es nicht. Denn entscheidend ist nicht nur, wie viele Immobilien frei werden, sondern auch, wo sie liegen.

Die Studie „Zwischen Stadt und Land: Wohneigentumsbildung im demografischen Wandel“ wurde vom Verband der Sparda-Banken e. V. herausgegeben und in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) erstellt. Sie untersucht, wo die potenzielle Nachfrage jüngerer Mieterhaushalte auf das mögliche Wohnraumangebot älterer Eigentümer trifft.

1. Verliert Wohneigentum seinen Status als Familienmodell?

Nein. Aber Wohneigentum ist auch eine Frage der Lebensphase. Während viele ältere Eigentümer nach dem Auszug ihrer Kinder in ihrem Haus bleiben, leben jüngere Menschen häufiger zur Miete – darunter Singles und Paare, die später vielleicht eine Familie gründen möchten. Der Generationenwechsel könnte deshalb neue Chancen eröffnen. Automatisch frei werden die Immobilien dadurch allerdings nicht.

2. Ist Deutschland beim Wohneigentum zweigeteilt?

Der Unterschied zwischen Ost und West spielt eine Rolle, erklärt die Lage aber nicht allein. Bundesweit stehen jüngere Mieterhaushalte und ältere Eigentümerhaushalte zahlenmäßig in einem ähnlichen Verhältnis. Entscheidend sind die regionalen Unterschiede: Wo liegen die Immobilien, und wo suchen Menschen ein Eigenheim?

3. Wird Wohneigentum zum Privileg der Peripherie?

In ländlichen Regionen ist Wohneigentum deutlich verbreiteter als in vielen Städten. Die Unterschiede sind groß: Während die Eigentumsquote in Deutschland bei 44,3 Prozent liegt, erreicht sie im Landkreis Südwestpfalz 72,6 Prozent. Im Landkreis Leipzig sind es dagegen nur 13,5 Prozent. Solche Unterschiede zeigen, wie stark die Wohnsituation vom jeweiligen Standort abhängt.

4. Verändert der Auszug der Kinder den Wohnmarkt – oder nur das Wohnzimmer?

Wenn die Kinder ausziehen, steht Eltern oft mehr Wohnfläche zur Verfügung, als sie eigentlich benötigen. Trotzdem bleiben viele in ihrem Haus. Gründe sind die Verbundenheit mit dem Zuhause, vergleichsweise geringe laufende Wohnkosten oder fehlende passende Alternativen. Wohnraum kann dadurch rechnerisch vorhanden sein, ohne tatsächlich auf den Markt zu kommen.

5. Warum löst der Generationenwechsel den Wohnungsmangel nicht?

Weil Angebot und Nachfrage häufig an unterschiedlichen Orten liegen. In 300 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten gibt es nach einer breiten Definition mehr ältere Eigentümer als jüngere Mieterhaushalte. Das bedeutet aber nicht, dass dort in absehbarer Zeit entsprechend viele Immobilien verkauft werden. Betrachtet man nur Eigentümer ab 75 Jahren, zeigt sich in lediglich 91 von 400 Regionen ein rechnerischer Angebotsüberschuss.

6. Kommt der „Silver Tsunami“ – oder bleibt er aus?

Die Studie stellt einem potenziellen Bedarf von rund 5,3 Millionen jüngeren Mieterhaushalten ein ähnlich großes latentes Angebot älterer Eigentümerhaushalte gegenüber. Das klingt nach viel Bewegung am Markt. Doch die Zahlen beschreiben ein rechnerisches Potenzial – keine Prognose bevorstehender Verkäufe. Viele ältere Menschen möchten in ihrem Zuhause bleiben. Ein flächendeckender Verkaufsboom ist daher nicht zu erwarten.

7. Was bringt das Einfamilienhaus im Umland, wenn die Nachfrage in der Stadt sitzt?

Das Umland kann helfen, den Wohnungsmarkt einer Stadt zu entlasten. Doch auch hier gibt es Grenzen: Bei 36 der 70 größten deutschen Städte reicht das rechnerische Potenzial in Stadt und angrenzenden Landkreisen aus, um die Nachfrage jüngerer Mieterhaushalte abzudecken. Bei den übrigen 34 Städten bleibt eine Lücke.

Was bedeutet das für Immobilienkäufer?

Der demografische Wandel wird den Immobilienmarkt verändern. Er bedeutet aber nicht, dass Wohneigentum automatisch günstiger wird. Entscheidend ist, wo Immobilien tatsächlich verfügbar werden und wie gut sie zur Nachfrage passen. In manchen ländlichen Regionen könnte der Generationenwechsel den Verkaufsdruck erhöhen. In nachfragestarken Städten dürfte frei werdendes Wohneigentum dagegen kaum ausreichen, um die Knappheit zu beseitigen.

Für Kaufinteressierte lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf den lokalen Markt. Nicht die Demografie allein entscheidet über die Chancen, sondern auch Lage, Zustand, Preis und eine Finanzierung, die zum eigenen Leben passt.

 Quelle: Wohnstudie 2026 des Verbandes der Sparda-Banken e. V., „Zwischen Stadt und Land: Wohneigentumsbildung im demografischen Wandel“, erstellt in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) und der IW Consult. Die genannten Haushaltszahlen beschreiben ein rechnerisches Potenzial, keine Prognose tatsächlich bevorstehender Verkäufe.