Eigenheim in der Partnerschaft

Mit einer Hochzeit verbinden viele Paare die romantische Vorstellung einer feierlichen Zeremonie, fröhliche Gäste, das Hochzeitskleid ein Traum in Weiß – dann gibt man sich das Jawort, auf dass alles fortan in Eintracht geteilt wird … Das Leben lehrt uns allerdings, dass es auch anders kommen kann: Ein Trauschein macht dabei rechtlich in vielerlei Hinsicht erhebliche Unterschiede – etwa beim gemeinsamen Immobilienkauf.

Um zusammen ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen, muss man selbstverständlich nicht verheiratet sein. Doch ist es in rechtlicher Hinsicht auch nicht unerheblich, ob man die Anschaffung als unverheiratetes Paar oder als Ehepaar bzw. im Rahmen einer eingetragenen Lebenspartnerschaft tätigt: Denn bei Trennung wie auch dem Ableben des anderen unterscheiden sich die jeweiligen Rahmenbedingungen zwischen Verheiratetsein und Nicht-Verheiratetsein gravierend. Unterschiede, derer man sich bewusst sein sollte – auch, um wichtige vertragliche Vorkehrungen zur beiderseitigen Absicherung zu treffen, damit keiner Seite irgendwann ein böses Erwachen droht.

Unterschiede im Fall einer Trennung*

Eheleute befinden sich hierzulande ohne gesonderten Vertrag automatisch im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Im Wesentlichen bedeutet dies, dass alles, was eine Seite vor der Ehe schon besaß, auch deren individueller Besitz bleibt. Anders sieht es für während der Ehe hinzugekommene Werte (Zugewinn) aus – sei es in Form von Wertzuwächsen bisherigen (Immobilien-)Vermögens oder eben auch der gemeinsamen Anschaffung eines Eigenheims. Zugewinn ist im Falle einer Scheidung aufzuteilen – man spricht von Zugewinnausgleich. Diese Güterstandreglung kann unter Verheirateten nur durch einen Ehevertrag ausgeschlossen und abweichend vereinbart werden.

Unverheiratete haben den gesetzlichen Anspruch auf Zugewinnausgleich hingegen nicht. Auch deshalb ist es für sie besonders wichtig, z. B. bei der Anschaffung einer gemeinsamen Immobilie im Vorfeld alles zu durchdenken und eigeninitiativ zu regeln. So sollten vor allem Unverheiratete sich bei der Anschaffung eines Eigenheims z. B. auch jeder (ggf. mit unterschiedlichem Anteil) als Eigentümer:in im Grundbuch eintragen lassen. Wer nicht im Grundbuch steht, hat es im Falle einer Trennung gegenüber der eingetragenen Seite schwer, Ansprüche am Objekt geltend zu machen. Selbst dann, wenn ein Großteil der Eigenmittel und -leistungen beigesteuert wurde.

Da es zum Immobilienerwerb in der Regel auch eines Darlehens bedarf, sollten ebenso beide den Kreditvertrag unterschreiben. Ganz fatal wäre eine ansonsten etwa denkbare Konstellation, bei der nur die eine Person als Eigentümer:in im Grundbuch steht – aber nur die andere den Kreditvertrag unterzeichnet hat: Im Trennungsfall besäße erstere dann allein das Eigenheim während letzterer nur der Schuldenberg bliebe.

Unterschiede im Fall des Ablebens einer Person*

Falls eine:r in der Partnerschaft stirbt, sollte die hinterbliebene Seite abgesichert sein – sodass sie nicht Gefahr läuft, neben der persönlichen Trauer auch noch das gemeinsame Zuhause zu verlieren. In einer Ehe ist das bei der gesetzlichen Erbfolge bis zu einem gewissen Grad schon berücksichtigt. Dennoch sollten sich auch Ehepaare überlegen, wie sie ihren Nachlass im Hinblick auf den oder die Partner:in regeln möchten – insbesondere, wenn Kinder vorhanden sind; erst recht innerhalb einer Patchworkfamilie.

Auf keinerlei Absicherung können Unverheiratete bei der gesetzlichen Erbfolge hoffen. Wurden keine Vorkehrungen in Form eines rechtskräftig beurkundeten Vertrages, der grundbuchlichen Sicherung des (Mit-)Eigentums an der gemeinsamen Immobilie wie auch testamentarisch getroffen, sieht’s für die oder den Hinterbliebenen schlecht aus: Schlimmstenfalls könnten gesetzliche Erbende alles beanspruchen und den „trauscheinlosen“ Anhang einfach mit leeren Händen vor die Tür setzen.

Mindestens die Auszahlung eines Pflichtteils steht Erbenden im Normalfall ohnehin schon zu – was auch wieder zeigt, wie wichtig es ist, die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie gleich von vornherein grundbuchlich zu regeln: Je größer der unbestreitbare Anteil der hinterbliebenen Seite, umso weniger fällt als Nachlass der Partnerin bzw. des Partners in die gegebenenfalls von Dritten (mit) beanspruchbare Erbmasse.

Relevant ist in diesem Zusammenhang auch das Thema „Erbschaftssteuer“: Während bei einer Ehe jeder Seite ein Freibetrag von 500.000 Euro zugutegehalten wird, müssen Unverheiratete sich hier mit 20.000 Euro begnügen. Die jeweiligen Sätze der Erbschaftssteuerklassen unterscheiden sich ebenfalls beträchtlich: So liegen Ehepaare als „Enger Familienkreis“ in der günstigsten Steuerklasse I. Unverheiratete Partner:innen hingegen finden sich in der teuersten Steuerklasse III unter „Entfernte und nicht Verwandte“ wieder. Ein vereinfachtes Beispiel verdeutlicht die möglichen Auswirkungen: Auf einen geerbten Immobilienanteil im Wert von 500.000 Euro fiele für die oder den Witwe:r keine Erbschaftssteuer an – während ein:e nicht angetraute:r Partner:in hiervon 480.000 Euro mit 30 Prozent (Klasse III) versteuern müsste. Die Erbschaftssteuerlast beliefe sich ohne Trauschein und anderweitige Regelungen hier also auf 144.000 Euro!

Fazit: Beim gemeinsamen Weg ins Eigenheim sollten Paare – sowohl mit als auch ohne Trauschein – sich immer zur geltenden Rechtslage und möglichen späteren Auswirkungen informieren.* Je nach Konstellation ist von unterschiedlichen Voraussetzungen ausgehend zu planen und Vereinbarungen schriftlich – wo üblich, auch notariell beurkundet – nebst beiderseitiger Grundbucheintragung zu dokumentieren. Mag vielleicht zunächst mal „unromantisch“ klingen – zahlt sich auf Dauer aber sicherlich auch für die Beziehung aus, wenn beide beizeiten schon alles transparent und fair geregelt wissen.

* _{Sämtliche Angaben erfolgen ohne Gewähr. Wir empfehlen im Bedarfsfall fachkundigen professionellen Rat einzuholen.}