Was Banken vor der Kreditvergabe prüfen

Kriterien verständlich erklärt – plus Tipps zur Bonitätsverbesserung

Bevor Banken eine Baufinanzierung zusagen, prüfen sie, ob Käufer oder Bauherren das Darlehen zuverlässig zurückzahlen können. Im Fokus stehen Einkommen, Eigenkapital, laufende Verpflichtungen und die Werthaltigkeit der Immobilie. Die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung schützt Kreditnehmende vor Überlastung und Banken vor Ausfällen. Welche Kriterien zählen und wie sich Interessierte vorbereiten, erklärt Ralf Oberländer, Baufinanzierungsexperte bei Schwäbisch Hall.

Voraussetzungen und Kriterien, die Banken prüfen

1. Bonität

Grundvoraussetzung für die Vergabe eines Immobiliendarlehens ist eine ausreichende Bonität des Kreditnehmers – also seine nachweisbare Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit.

2. Stabiles Einkommen – Sicherheit für Kreditnehmer und Bank

Wer finanzieren will, braucht neben ausreichend Eigenkapital ein regelmäßiges monatliches Einkommen aus einem sicheren Arbeitsverhältnis. Je höher das Darlehen, desto höher muss das Einkommen sein. Für ein sicheres Arbeitsverhältnis sprechen Langfristigkeit – beispielsweise ein unbefristeter Arbeitsvertrag –, Branchenstabilität und positive Entwicklungsperspektiven.

3. Ausreichend Eigenkapital – Risiko senken, Konditionen verbessern

Je mehr Eigenkapital Darlehensnehmer einbringen können, desto geringer ist das Risiko für die Bank – und das wird mit besseren Konditionen belohnt. „Eine der größten Hürden bei Immobilienfinanzierungen bleibt das fehlende Eigenkapital“, weiß Oberländer. Sein Tipp: „Gut beraten ist, wer das Sparen mit einem Profi plant, vorsorgt und frühzeitig den eigenen finanziellen Rahmen absteckt.“

4. Alter und Familienstand

Banken müssen laut EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie sicherstellen, dass Darlehensnehmer ihren Kredit innerhalb ihrer erwarteten Lebenszeit zurückzahlen. Zusätzliche Sicherheiten, wie z. B. abbezahlte Immobilien, Eigenkapital und Bausparverträge erhöhen die Chance auf eine Baufinanzierung auch in höherem Alter. Hinzu kommt: „Wenn eine Baufinanzierung auf mehrere Schultern verteilt werden kann, sinkt das Ausfallrisiko für die Bank weiter", so Oberländer.

5. Immobilie als Sicherheit – Ermittlung des (Beleihungs-)Werts

Neben der Bonität spielt auch der Immobilienwert eine wichtige Rolle. Banken ermitteln dafür den Beleihungswert – der Betrag, der sich im Falle einer Versteigerung oder eines Verkaufs voraussichtlich erzielen lässt. Das Haus oder die Wohnung dient der Bank als Sicherheit für den Kredit, falls die Raten nicht mehr gezahlt werden können. „Liegt der Kaufpreis deutlich über dem von der Bank ermittelten Beleihungswert, kann die Finanzierung – besonders ohne ausreichendes Eigenkapital – schwieriger oder teurer werden“, erklärt der Experte.

Unterlagen-Check: Das brauchen Banken für die Bonitätsprüfung

Damit Institute die Kreditwürdigkeit prüfen können, müssen verschiedene Unterlagen vorgelegt werden:

·         Personalausweis

·         Selbstauskunft des Kreditnehmers

·         Unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft

·         Nachweis einer festen und unbefristeten Beschäftigung

·         Gehalts- bzw. Einkommensnachweise der letzten 3 Monate

·         Letzter Lohnsteuerbescheid

·         Vermögensauskunft (Kontoauszüge, Grundbucheinträge, Lebens- oder Rentenversicherungen)

·         Nachweis über feste monatliche Ausgaben (Miete, Versicherungen, Privatkredite, Unterhaltsverpflichtungen oder Leasingraten etc.)

·         Nachweise über zusätzliche Einkünfte (z. B. Mieteinnahmen, Unterhaltszahlungen, Zinseinnahmen)

·         Eventuell Kopien vorhandener Kreditverträge, staatlicher Förderungen oder KfW-Darlehen

·         Aktuelle Renteninformationen

·         Ggf. Nachweis zur privaten Krankenversicherung

·         Objektunterlagen: Exposé, Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Fotos, etc.

Wer weiß, auf welche Kriterien es ankommt, die eigenen Möglichkeiten realistisch einschätzt, seine finanzielle Situation transparent darstellt und gut vorbereitet in das Beratungsgespräch geht, schafft schafft beste Voraussetzungen für eine reibungslose Bonitätsprüfung.

Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall

Stand: 03.03.2026