„Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz“ – wieso, weshalb, warum …?

Tatsächlich gibt es ganz offiziell den Begriff der „Schrottimmobilie“. Hier erfahren Sie, worum es dabei geht, wie und warum gerade solche Objekte häufiger schon in den Fokus krimineller Machenschaften gerieten – und was es diesbezüglich mit dem „Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz“ auf sich hat.

Was versteht man unter einer Schrottimmobilie?

Engpässe auf dem Wohnungsmarkt, hohe Mieten und zunehmend mehr Immobilien in der Zwangsversteigerung begünstigen die Entstehung problematischer Objekte: Unter Schrottimmobilien versteht man Gebäude oder Wohnungen, deren tatsächlicher Wert erheblich niedriger ist als der Verkaufspreis. Meist handelt es sich um sanierungsbedürftige Objekte in schlechten Lagen – Gebäude, die zusehends verfallen, weil niemand für deren Instandhaltung aufkommt. Ein großes Problem nicht allein für die Menschen, die darin wohnen: Denn solche Bauwerke verschandeln auch das Stadtbild, was den Wert benachbarter Liegenschaften mit beeinträchtigt – und blockieren an Ort und Stelle zudem die Schaffung ordnungsgemäßen Wohnraums.

Speziell auf solche Objekte haben es auch Kriminelle abgesehen – die Politik spricht gar von einer „Schrottimmobilienmafia“.

Deren Betrugsmasche beruht im Wesentlichen darauf, sich heruntergekommene Schrottimmobilien bei Zwangsversteigerungen mittels überhöhter Gebote zu sichern, um sie mit dem Zuschlag gleich einträglich (weiter) zu vermieten. Dabei nutzen die vermeintlichen Investoren eine zeitliche Lücke zwischen dem unmittelbaren Erhalt der Nutzungsrechte und der erst vier bis sechs Wochen später fälligen Kaufpreiszahlung (abgesehen von einer vergleichsweise geringen Sicherheitsleistung, die zur Teilnahme an der Versteigerung vorzuweisen ist) aus: In dieser Zeit kassieren sie wochenlang schon mal die Mieten. Den Kaufpreis bleiben sie bei diesem „Geschäftsmodell“ später allerdings schuldig – gängige Praxis ist hier, statt der Zahlung dann Insolvenz anzumelden, nachdem die Einnahmen längst ins Ausland weggeschafft wurden.

Die Folgen solcher Betrugsmaschen sind vielfältig und für Betroffene gravierend!

Verkaufende solcher Immobilien stellt das Ausbleiben des Verkaufserlöses vor besondere Probleme – vor allem, wenn neben dem Verlust der Immobilie jetzt noch Kosten für einen Rechtsbeistand hinzukommen: Denn in der Regel hat ja gerade eine ohnehin schon angespannte Finanzlage überhaupt erst zur Zwangsversteigerung geführt. Weitere Gläubiger gehen ebenfalls erstmal leer aus. Früher oder später kommt es über die auf der Immobilie lastende Sicherheitshypothek dann in der Regel zur erneuten Versteigerung. Bis dahin geht allerdings kostspielige Zeit ins Land.

Auch für diejenigen, die solchermaßen heruntergekommene „Mietobjekte“ bewohnen, ist das Ganze kein Zuckerschlecken – zumal mit den Gebäudemängeln häufig auch gesundheitliche Gefährdungen einhergehen. Sie können unter diesen Umständen auch nicht mit Instanthaltungs- und Reparaturmaßnahmen rechnen – derweil sie mit überhöhten Mieten ausgebeutet werden. Die Betroffenen sind hier meist einkommensschwache Menschen, die Ihre Rechtslage weder kennen noch durchsetzen können. Vor allem Regionen mit besonders kritischem Mangel an (bezahlbarem) Wohnraum bieten für Konstellationen dieser Art den idealen Nährboden. Und wo Armut herrscht, da sind auch wachsende Kriminalitätsraten oft nicht fern. Die Lage pressiert …

Abhilfe soll das „Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz“ schaffen

Mit dem am 26. September 2024 im Bundestag beschlossenen Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz geht der Gesetzgeber gegen die missbräuchliche Ersteigerung von Schrottimmobilien“ vor. Nachdem sich zuvor schon beschlossene Sanktionierungen im Rahmen der sittenwidrig vorsätzlichen Schädigung nach § 826 BGB* als unzureichend erwiesen haben, soll das neuere Gesetz Kommunen nun in die Lage versetzen, frühzeitiger schon gegen unseriöse Ersteigerungen solcher Immobilien vorzugehen: So kann der hier eingeführte § 94a ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz)* Gemeinden bis zur vollständigen Begleichung des Kaufpreises auf Antrag die gerichtliche Verwaltung betreffender Immobilien ermöglichen: Damit sind die Mieteinnahmen dem kriminellen Zugriff erst einmal entzogen und können gegebenenfalls auch für dringend notwendige Sicherungs- und Sanierungsmaßnahmen herangezogen werden. Die in betrügerischer Absicht erfolgende Abgabe überhöhter Zwangsversteigerungsgebote wird damit unattraktiv, da ohne tatsächliche Bezahlung des Kaufpreises keine Einnahmen mehr abzuschöpfen sind. Langfristig kann dieser Schritt also auch zur realistischeren Stabilisierung des Immobilienmarktes beitragen und möglicherweise verlorengegangenes Vertrauen zurückgewinnen.

Maßnahmen erfordern Augenmaß: Denn Betrug beim Immobilienverkauf und Zwangsversteigerungen kommt zwar vor – ist aber keineswegs die Regel! 

Und so ranken sich derzeitige Debatten zur gesetzlichen Missbrauchsbekämpfung auch um Abwägungen im Verhältnis zu Eigentumsrechten: Denn redliche Investoren möchte man natürlich nicht durch unverhältnismäßige Einschränkungen abschrecken. Die dringend erforderliche Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum soll schließlich nicht gebremst werden. Auch der bürokratische Aufwand im Verhältnis zum erzielbaren Nutzen steht auf dem Prüfstand. Im Sinne einer einheitlichen Anwendung des Gesetzes gehört die enge Kooperation von Bund und Ländern hinsichtlich der unterschiedlichen rechtlichen Rahmenbedingungen ebenso zu den Herausforderungen. So wurde in der Praxis schon der Ruf nach einer genaueren gesetzlichen Definition des Begriffs „Schrottimmobilie“ laut, um Auslegungslücken zu schließen.

Es bleibt also im Zeitverlauf abzuwarten, wie durchschlagend sich das Gesetz auswirken wird – welches einhergehend zur Verbesserung von Wohnsituationen und Lebensqualität in betroffenen Vierteln beitragen plus daneben auch mögliche Einfallstore für Geldwäsche weiter verschließen soll.

Stand: 23.01.2026