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Haus auf Taschenrechner - Anschlussfinanzierung

Achtung Anschlussfinanzierung! Bei steigenden Zinsen ein vielfach unterschätztes Risiko.

Die Zinsen steigen, Baufinanzierungen werden teurer. Das beeinträchtigt die Eigenheimträume vieler Menschen. Vor allem, wenn ein Neubau in Planung ist oder die Modernisierung ansteht, kommt der Zinsanstieg zur allgemeinen Kostenexplosion, Lieferengpässen und Fachkräftemangel erschwerend hinzu. Besonders tückisch – und leider sehr oft unterschätzt – ist die Gefahr eines Zinsanstiegs für die Anschlussfinanzierung!

Steht eine solche unmittelbar bevor – etwa, weil die bisherige Sollzinsbindung für zehn Jahre z. B. noch im Zeitraum zwischen 2011 bis 2013 (also vor Einsetzen der Niedrigstzinsphase) erfolgte –, mögen die Auswirkungen vergleichsweise moderat sein: In diesem Fall kann die Restschuld oftmals auf gewohntem Level durchfinanziert werden. Gravierender ist die Lage hingegen, wenn das bisherige Darlehen zu einer Zeit aufgenommen wurde, als Sollzinssätze schon – bzw. bis Anfang dieses Jahres (2022) noch – bei etwa 1,0 Prozent p. a. oder darunter lagen: Wer seinerzeit keine Vorkehrungen getroffen hat, kann hier zum Auslauf der Zinsbindung in Probleme geraten: Denn nach den diesjährigen EZB-Leitzinserhöhungen liegen die Bauzinsen inzwischen (Herbst 2022) nominal bereits um die 4,00 Prozent p. a. Tendenz steigend – auch wenn die Zinsentwicklung kommender Jahre natürlich nicht gesichert vorhersehbar ist.1

Folgende Rechenmodelle verdeutlichen die Gefahren:2 So kann ein Bauzinsanstieg um drei Prozentpunkte bei einem Nettodarlehen über 300.000 Euro in der monatlichen Kreditrate (ausgehend von 3,0 Prozent p. a. Tilgung) bereits mit 750 Euro Differenz zu Buche schlagen. Oder anders ausgedrückt: Bei einem Nettodarlehen von 300.000 Euro und durchgehend gleichbleibender monatlicher Rate (Annuität) in Höhe von 1.000 Euro (die sich ursprünglich bei 1,0 Prozent Sollzins p.a. für die zehnjährige Zinsbindung ergab) kann ein Zinsanstieg auf 4,0 Prozent p. a. zu Mehrkosten von 127.401 Euro bzw. zehnjähriger Verlängerung der Finanzierungslaufzeit führen.

Angesichts solcher Modellrechnungen liegt auf der Hand, dass es gerade bei anfangs schon knapp kalkulierten Darlehen für deren Anschlussfinanzierung eng werden könnte. Natürlich ist in der Praxis beim gesamten Finanzierungsverlauf dagegen auch der wachsende Tilgungsanteil in den Annuitäten mit zu betrachten. Doch kann sich der spätere Sollzins durch bestimmte Umstände andererseits auch noch verteuern: Etwa wenn – wovon manche Expert:innen ausgehen – die Immobilienpreise fallen. Hierdurch könnten Beleihungswerte sogar unter die Höhe der jeweiligen Restschuld sinken: für die kreditgebende Bank ein höheres Risiko, das sich dann auch in deren Konditionen widerspiegelt.

Was also ist konkret zu tun, damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird?

Zu allererst sollten Sie jetzt genau hinschauen, wann Ihre Anschlussfinanzierung fällig ist. Und dann – am besten mit fachkundiger Beratung – einfach mal die denkbaren Szenarien für eine künftige Entwicklung durchrechnen. Je nachdem, wie viel Zeit Sie bis zum Auslauf der aktuellen Zinsbindung noch haben, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, sich gegen den (weiteren) Zinsanstieg zu wappnen: Bei einem Zeitraum von bis zu drei Jahren kann ein Forward-Darlehen das heutige Zinsniveau unter Berücksichtigung eines nur geringfügigen Aufschlags absichern. Sind es noch einige Jahre mehr, ist das klassische Bausparen oft ein guter Weg, um niedrige Bauzinsen selbst für sehr lange Zeiträume im Voraus zu sichern: Hier lassen sich bis dato auch durchaus noch außerordentlich günstige Konditionen vereinbaren, wie ein Blick auf die Tarife* der Bausparkasse Schwäbisch Hall zeigt. In diesem Fall besparen Sie den Bausparvertrag parallel zum heutigen Darlehen, damit dieser möglichst zum Auslauf der aktuellen Zinsbindung zuteilungsreif werden kann. Übrigens sind bei Bauspardarlehen jederzeit auch kostenfreie Sondertilgungen möglich. Ohnehin sollten Sie immer prüfen, ob in dieser Richtung noch Spielraum besteht – z. B. frei werdende Festgelder oder fällige Versicherungsleistungen, die Sie in Ihre Finanzierung einbauen können. Überdies bietet Bausparen den Vorteil, dass Sie zu gegebener Zeit ganz kurzfristig noch entscheiden können, ob Sie das Bauspardarlehen überhaupt in Anspruch nehmen, oder nicht: Denn sollten bis zur Anschlussfinanzierung die Zinsen am Markt wider Erwarten niedriger sein als beim zugesicherten Bauspardarlehen, verzichten Sie einfach auf dieses und nutzen zur Tilgung der Restschuld lediglich Ihr angespartes (Bauspar-)Guthaben plus die anderweitig günstigeren Alternativen. Ein Bausparvertrag gibt Ihnen somit sehr viel langfristige Sicherheit und Freiräume!

Keinesfalls raten wir dazu, jetzt untätig abzuwarten und sich zum Auslauf einer bestehenden Zinsbindung vom Markt überraschen zu lassen. Je eher Sie sich mit dem Thema „Anschlussfinanzierung“ befassen, desto besser können Sie adäquate Vorkehrungen treffen und die Finanzierung günstig absichern. Dabei unterstützen Sie die Sparda-Bank Hessen und ihre Kooperationspartner immer gerne.


* Sie werden auf eine Seite außerhalb des Verantwortungsbereiches der Sparda-Bank Hessen weitergeleitet. Für den Inhalt der vermittelten Seite haftet nicht die Sparda-Bank Hessen, sondern der Herausgeber dieser Webseite.

1 Näheres hierzu finden Sie auch im Interview-Beitrag vom 01.11.2022.

2 Wichtiger Hinweis: Es handelt sich hierbei um reine Modellrechnungen zur Verdeutlichung von Zusammenhängen und denkbaren Auswirkungen – nicht um Angebote. Für ein verbindliches Angebot bzw. konkrete Preisinformationen wenden Sie sich bitte an unsere Berater:innen: Einen Termin können Sie gerne telefonisch (Tel. 069 7537-0) oder online (sparda-hessen.de/termin) vereinbaren. Auf unserer Homepage finden Sie darüber hinaus aktuelle Konditionsübersichten mit repräsentativen Beispielen – z. B. für eine Neufinanzierung oder Anschlussdarlehen. Mithilfe der Baufinanzierungsrechner auf unserer Homepage, können Sie unterschiedliche Szenarien vorab auch selbst durchspielen.

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