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Grundsteuer und Grunderwerbsteuer – ähnliche Begriffe, aber zwei völlig unterschiedliche Steuerarten

Wegen der bevorstehenden Reform ist die Grundsteuer derzeit des Öfteren ein Thema. Mit der sogenannten Grunderwerbsteuer hat diese allerdings nichts zu tun. Während die Grundsteuer jährlich auf vorhandenes Grundstückseigentum abzuführen ist – weshalb man mitunter auch von „Bodenzins“ spricht – geht‘s bei der Grunderwerbsteuer um den einmalig zu versteuernden Immobilienkauf.

Fakten zur Grundsteuer und der aktuellen Reform

Die zwischen dem 1. Juli und 31. Oktober 2022 außer der Reihe abzugebende Steuererklärung zum neuen Grundsteuermessbetrag bereitet vielen Immobilieneigentümer:innen derzeit Kopfzerbrechen: Das Bundesverfassungsgericht hatte entschieden, dass die bisherige Bemessung der Grundsteuer auf Basis veralteter Einheitswerte tatsächliche Wertentwicklungen nicht mehr ausreichend widerspiegele und daher verfassungswidrig sei. Deshalb müssen für alle deutschlandweit rund 36 Millionen Grundstücke nebst Bebauung ab 2025 neue Bewertungsgrundlagen herangezogen werden. Maßgeblich für die Neubewertung sind die Grundstücksverhältnisse zum Stichtag 1. Januar 2022. Die Bundesländer konnten wählen, ob sie sich bei der Bewertungsmethode dem Bundesmodell anschließen oder geeignete eigene Verfahren gesetzlich verankern. Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, NRW, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen haben sich für das Bundesmodell entschieden. Hessen, Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Niedersachsen, Saarland1 und Sachsen1 wählten jeweils eigene Ländermodelle. Eigentümer:innen müssen die zur Neubewertung notwendigen Parameter fristgerecht an ihre Finanzämter liefern. Weitere Informationen zum hessischen Flächen-Faktor-Modell finden Sie in unserem Artikel „ Neue Grundsteuer: Wichtiges zu Angaben und Abgabeterminen.

Die Grunderwerbsteuer: Wichtiger Posten bei den Kaufnebenkosten

Die Grunderwerbsteuer gehört beim Immobilienkauf – neben den Ausgaben für Notar, Grundbucheintrag und gegebenenfalls auch Makler etc. – zu den Kaufnebenkosten. Sie wird als fester Prozentsatz, der seit 1. September 2006 je nach Bundesland variieren kann, auf den Kaufpreis erhoben: Hessen liegt dabei mit derzeit2 6,00 Prozent neben Berlin und Mecklenburg-Vorpommern sowie Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit jeweils 6,50 Prozent in der oberen Hälfte. Am niedrigsten besteuern Bayern und Sachsen mit 3,50 Prozent den Grunderwerb, gefolgt von Hamburg mit 4,50 Prozent sowie Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt mit 5,00 Prozent.

Für Käufer:innen ist die Grunderwerbsteuer neben allen anderen Kosten natürlich nochmal ein stattlicher Batzen oben drauf. Da mag für manch einen die Versuchung groß sein, kreativ nach Auswegen zu suchen, um die Last so gering wie möglich zu halten. Eine gängige Variante besteht darin, beim Erwerb vom Bauträger lediglich den Grundstückskaufvertrag notariell beurkunden zu lassen und die Errichtung des Gebäudes separat über einen nicht beurkundungspflichtigen privatschriftlichen Werkvertrag zu regeln. Fachleute mahnen hier jedoch zur Vorsicht: Die Gefahr ist groß, dass dies unter bestimmten Voraussetzungen als Umgehung der gesetzlich vorgesehenen Beurkundungspflicht für Immobilienkaufverträge gewertet wird und so zur Unwirksamkeit beider Verträge führen kann. Die Maßstäbe, die der Gesetzgeber dabei anlegt, sind streng – und die Folgen können gravierend sein: Man bedenke nur einmal, welche Auswirkungen die vertragliche Unwirksamkeit zum Beispiel im Fall von Mängeln für die Gewährleistungsansprüche haben kann! Bei der Suche nach „Sparpotenzialen“ sei daher die Einholung qualifizierter Beratung stets auch in rechtlicher Hinsicht empfohlen, um nicht unbeabsichtigt gegen geltendes Recht zu verstoßen.

1 Bundesmodell in modifizierter Form

2 Angaben Stand 03/2022

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