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Siedlung aus Vogelperspektive

Neue Grundsteuer:
Wichtiges zu Angaben und Abgabeterminen

Im September 2020 berichteten wir bereits über die anstehende Grundsteuerreform. Inzwischen sind die Würfel gefallen: Hessen hat sich in Abweichung vom Bundesmodell für ein Flächen-Faktor-Verfahren entschieden, bei dem auch die Lage des Objekts entscheidend ist. Für die Neubewertung gelten die Grundstücksverhältnisse zum Stichtag 1. Januar 2022. Auf dieser Basis wird ab 2025 besteuert. Eigentümer:innen müssen die erforderlichen Daten allerdings schon zwischen dem 1. Juli und 31. Oktober 2022 an ihr Finanzamt melden.

Wozu die neue Grundsteuer – und was ändert sich ab 2025?

Das auf veralteten Einheitswerten von 1964 (Westdeutschland) bzw.1935 (Ostdeutschland) beruhende bisherige Grundsteuermodell wurde vom Bundesverfassungsgericht als ungerecht und reformbedürftig beurteilt. In diesem Sinne muss die Feststellung der jährlichen Grundsteuer ab 2025 auf Basis neuer Bemessungsgrundlagen erfolgen.

Grundsätzlich errechnet sich die Grundsteuer für bebaute wie unbebaute Grundstücke (die sogenannte „Grundsteuer B“) aus der Multiplikation von Einheitswert (ab 2025 Grundsteuerwert), Grundsteuermesszahl und Hebesatz.

An diesem Prinzip ändert sich auch nach der Reform im Wesentlichen nichts, nur wird der Einheitswert künftig durch den nach einem neuen Verfahren ermittelten „Grundsteuerwert“ ersetzt. Damit sollen die tatsächlichen heutigen Verhältnisse besser abgebildet werden. Die Bundesländer hatten die Wahl, ob sie sich für die Neuberechnung dem Bundesmodell anschließen oder ein eigenes Verfahren auf den Weg bringen. Für Hessen gilt künftig das Flächen-Faktor-Modell, das sich sowohl hinsichtlich des Aufwands als auch im Ergebnis vom Bundesmodell unterscheidet.

Eine weitere Änderung betrifft die gesetzlich festgelegte Grundsteuermesszahl: Die Sätze werden deutlich reduziert und dann mit dem neuen „Grundsteuerwert“ (anstelle des veralteten Einheitswertes) multipliziert.

Der Hebesatz als dritter Faktor wird von den Gemeinden individuell jeweils für ein Kalenderjahr (Haushaltsjahr) bestimmt. Daher können sich die Hebesätze jährlich ändern und stehen für 2025 noch nicht fest.

Neu ist die (Wieder-)Einführung einer sogenannten „Grundsteuer C“. Sie ermöglicht den Kommunen, für unbebaute baureife Grundstücke einen höheren Hebesatz anzuwenden. Damit soll Bodenspekulationen vorgebeugt und ein Anreiz für den Neubau von dringend benötigtem Wohnraum geschaffen werden. Allerdings belastet diese Steuer auch Eigentümer:innen, die allein aufgrund fehlender finanzieller Reserven ihr Grundstück (noch) nicht bebaut haben, weshalb sie sehr umstritten ist.

Was charakterisiert das hessische Flächen-Faktor-Verfahren?

Im Gegensatz zum Bundesmodell, das nach dem Ertragswertverfahren beispielsweise auch Nettokaltmieten in die Berechnung einbezieht, kommt das einfachere hessische Flächen-Faktor-Modell im Wesentlichen mit Grundstücks- und Gebäude- bzw. Wohnfläche aus. Zusätzlich spielt die Lage eine wichtige Rolle.

Der Lagefaktor ergibt sich aus dem Bodenrichtwert der jeweiligen Zone, in der sich das Grundstück befindet, im Verhältnis zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde. Er spiegelt auch die Möglichkeiten zur Nutzung der kommunalen Infrastruktur in der Bewertung wider. Gleichzeitig wird den Unterschieden zwischen urbaner und ländlicher Lage Rechnung getragen und berücksichtigt, inwieweit das Grundstück in einer mehr oder weniger attraktiven Gegend (Bodenrichtwertzone) der jeweiligen Gemeinde bzw. eines bestimmten Stadtteils liegt.

Ob die Grundsteuer nach dem neuen Verfahren für die Hess:innen günstiger oder teurer wird, lässt sich nicht pauschal beantworten. Grob lässt sich wohl sagen: Für gute Lagen wird‘s tendenziell teurer, während die Steuer für mäßige oder schlechte Standorte günstiger ausfallen kann. Auf der Homepage vom Finanzamt Hessen finden Sie das Berechnungsbeispiel für ein Einfamilienhaus.

Achtung Handlungsbedarf: Wichtige Fristen für Eigentümer:innen!

Für die Ermittlung der neuen Grundsteuerwerte müssen alle Grundstücke also neu bewertet werden. Maßgeblicher Stichtag für die Neubewertung sind die Grundstücksverhältnisse vom 1. Januar 2022. Hierzu fordern die Finanzämter bestimmte Angaben – Betroffene sollten sich am besten jetzt schon informieren, denn:

Eigentümer:innen von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen müssen die erforderlichen Daten (Erklärung zum Grundsteuermessbetrag) zwischen dem 1. Juli und 31. Oktober 2022 auf elektronischem Weg (über die Steuerplattform ELSTER ) an das Finanzamt melden!

Die Hessische Steuerverwaltung weist auf ihrer Homepage darauf hin, dass hierzu keine Einzelaufforderungen ergehen werden, sondern die öffentliche Bekanntmachung bereits als verpflichtend gilt!

In Hessen darf man sich allerdings im Vergleich zu Ländern mit dem Bundesmodell dennoch ein wenig freuen: Da das hessische Flächen-Faktor-Modell deutlich weniger Angaben erfordert, wird die Steuererklärung hier etwas einfacher. Maßgeblich sind neben allgemeinen Grundbuchdaten vor allem die Grundstücksgröße sowie die Nutzungs- und Wohnflächen der Gebäude. Diese müssen dem Finanzamt gemeldet werden. Auf den Webseiten des hessischen Finanzamts befindet sich hierzu eine hilfreiche Checkliste , die auch Hinweise gibt, wo man die benötigten Daten findet.

Die erforderlichen Bodenrichtwerte brauchen Sie in Hessen hingegen nicht selbst zu ermitteln, denn diese liegen den hessischen Finanzbehörden vor. Auch das macht es etwas einfacher.

Auf Basis der erfassten Daten erhalten Sie Ihren Feststellungsbescheid mit neuem Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Steuermessbetrag. Wie hoch Ihre Grundsteuer ab 2025 dann allerdings konkret vom Betrag her ausfällt, können Sie erst erfahren, wenn die für das Jahr 2025 geltenden Hebesätze feststehen.

Weitere Information:

Magazin-Artikel " Grundsteuer und Grunderwerbsteuer – ähnliche Begriffe, aber zwei völlig unterschiedliche Steuerarten " vom 04.03.2022

Magazin-Artikel " Grundsteuer-Reform: So soll das neue 'Hessen-Modell' aussehen " vom 10.09.2020

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